下半年以來，內地房地產市場轉入清淡，開發(fā)投資單月增速首次告負，傳統(tǒng)“金九”遇冷。近期央行表態(tài)趨于緩和，房地產信貸可能邊際改善，但亦難返樓市傳統(tǒng)“銀十”。

一、單月開發(fā)投資增速轉負

9月單月房地產開發(fā)投資增速跌破零值，下降至-3.5%。上一次出現(xiàn)單月投資負增是在疫情沖擊下的2020年2月，再一上次則要追溯到房地產“去庫存”的2015年。1月至9月份，全國開發(fā)投資11.2568萬億元(人民幣，下同)，同比增長8.8%;比2019年1月至9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%，為一年以來最低水平。三季度GDP初步核算中，房地產業(yè)增加值為1.8775萬億元，同比負增，僅為-1.6%，轉為經(jīng)濟增長的拖累項。

開發(fā)投資負增原因主要有三個：一是房地產銷售在嚴厲密集調控下快速走弱，降低了房企對未來房地產市場的預期，以及進一步擴大開發(fā)的意愿;二是房企融資“三道紅線”、房貸集中度“兩個占比”從嚴執(zhí)行，制約了房企擴張負債進而擴張投資的能力;三是部分頭部房企負面事件影響，出于對信用風險的考量，更多房企拿地、開工等開發(fā)投資決策趨于謹慎。1月至9月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工面積同比增速繼續(xù)回落，分別為7.9%、-4.5%、23.4%;第二輪集中供地流拍率大幅上升，土地購置面積同比下降8.5%。

相比住宅，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資的收縮則更加明顯。商辦物業(yè)供給的彈性較大，對于實體經(jīng)濟與房地產行業(yè)周期的變化更為敏感。1月至9月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計同比增速分別回落至-0.5%和-1.3%，是今年以來的首次負增。

二、市場成交轉淡

下半年以來，房地產市場轉入清淡，三季度各月份商品房銷售面積和銷售額單月同比均為負增。今年前三季度，全國商品房累計銷售面積13.0332億平方米，同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%;累計銷售額13.4795萬億元，增長16.6%，兩年平均增長10.0%。房價增速也在加速回落。9月70個大中城市新房和二手房價環(huán)比轉為下跌，增速分別為-0.1%和-0.2%。除去疫情沖擊的去年2月份，已有六年未出現(xiàn)類似情形。

交易低迷和房價回落的主因：一方面是調控持續(xù)從緊，觀望氛圍濃厚，居民入市的動力不足;另一方面是按揭貸款額度緊張，削弱了居民購房的能力。隨著10月基數(shù)走高，后續(xù)成交增速料將繼續(xù)下滑，但后續(xù)商品房供應可能面臨庫存儲備不足的問題：一是從源頭上，今年集中供地推遲，壓慢了正常的供給節(jié)奏;二是房企土地購置面積持續(xù)低于新開工面積增速，新開工面積又持續(xù)低于施工和竣工面積增速，或造成新增可售項目接續(xù)不足。

三、資金環(huán)境總體偏緊

房地產開發(fā)企業(yè)資金面延續(xù)此前趨勢，總體呈現(xiàn)偏緊的狀態(tài)。1月至9月份到位資金15.1486萬億元，同比增長11.1%;比2019年1月至9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內貸款1.877萬億元，下降8.4%;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金4.7212萬億元，增長6.1%;定金及預收款5.6689萬億元，增長25.6%;個人按揭貸款2.4124萬億元，增長10.7%。

國內貸款和個人按揭貸款在開發(fā)企業(yè)到位資金中的比重，降至年內最低水平28.3%。從9月底房地產金融工作座談會，到10月15日召開三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，央行對于房地產領域的信貸投放持續(xù)釋放出緩和信號，要求銀行業(yè)金融機構“保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放”，目的是“維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”。后續(xù)房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款額度有望出現(xiàn)一定程度的改善，放款速度也可能加快。

觀望信貸放松

展望10月份，在拿地及開施工均較為低迷的情況下，單月開發(fā)投資可能繼續(xù)負增，成為拖累經(jīng)濟增長的因素之一;商辦物業(yè)開發(fā)投資較住宅更為敏感，收縮幅度可能更加顯著。市場交易料將延續(xù)低迷，疊加基數(shù)抬升影響，商品房銷售增速或加速下滑，樓市傳統(tǒng)“金九銀十”持續(xù)遇冷。資金環(huán)境總體仍然偏緊，隨著央行對房地產信貸的表態(tài)趨于緩和，開發(fā)貸和按揭貸額度及放寬速度可能出現(xiàn)邊際改善。(唐建偉 夏 丹)

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